Vermogen opbouwen in je eigen huis, verstandig of niet?

Vooral in de voorgaande generatie werd vaak gezegd:

‘Je moet je hypotheek zo snel mogelijk aflossen, want dan ben je van je schuld af!’

Het idee van schuld is voor velen inderdaad een motivatie om te gaan aflossen, zodat ze zo snel mogelijk zo veel mogelijk schuld afbouwen en het liefst tot nul reduceren. Het is immers heerlijk om geen maandelijkse aflossing en rente meer te hoeven betalen.

Financieel planners zijn gewend voor hun klanten op een rijtje te zetten wat het resultaat onder de streep is in het geval van een mogelijk scenario dat zich zou kunnen ontwikkelen. Het gaat dan uiteraard om alle inkomsten en uitgaven en vermogensonderdelen en de ontwikkeling daarvan.

Als ik het vermogensonderdeel ‘eigen huis’ nu eens apart beschouw.

De optelsom van de waarde van je huis en de hoogte van je hypothecaire schuld behoort tot je totale vermogenspositie. We kennen vele schrijnende voorbeelden van mensen die hun huis hebben moeten verkopen voor een prijs, lager dan wat ze ooit betaald en belangrijker nog: gefinancierd hadden. Er ontstonden zogenaamde restschulden. Je had geen huis meer, maar wel schulden, die i.v.m. je oude huis aangegaan waren.

Deze ervaring pleit ervoor om er altijd naar te streven om minder schuld te hebben dan de hoogte van de waarde van je huis.

Voorbeeld:

Je koopt een huis voor EUR 260.000 met een financiering van EUR 220.000 en EUR 40.000 eigen geld.

De waarde van je huis is op dat moment EUR 40.000 hoger dan de hoogte van de schuld. Logisch, je hebt er immers eigen geld in gestopt.

Donker scenario: Er ontstaat een huizenmarktcrisis of een andere reden waardoor je huis in waarde daalt naar EUR 200.000. De situatie is dan dat je een hypothecaire schuld van EUR 220.000 tegenover een bezit van EUR 200.000 hebt, een negatieve vermogenswaarde dus. Je kunt hierop reageren door je ten doel te stellen om die EUR 20.000 extra af te lossen uit beschikbaar vermogen. Als je dat vermogen niet hebt zou je kunnen bekijken of je vanuit je inkomen extra maandelijkse aflossingen kunt doen, om uiteindelijk je doel te bereiken, namelijk geen negatieve vermogenswaarde in je huis. Is je inkomen niet hoog genoeg om extra aflossingen toe doen, dan moet je er extra voor zorgen dat je blijft werken aan je relatie. Een scheiding zou namelijk funest kunnen zijn voor je financiële positie, als je je huis zou moeten verkopen.

Gelukkig kun je altijd hoop putten uit de factor tijd. Kijk maar eens naar de volgende grafiek:

Ontwikkeling gemiddelde huizenprijs in Nederland gedurende de afgelopen 23 jaar:

De gemiddelde huizenprijs op 1 januari 1995 bedroeg EUR 88.991.

De gemiddelde huizenprijs op 1 januari 2018 bedroeg EUR 265.122.

Dat betekent dat de gemiddelde woning in Nederland in de afgelopen 23 jaar gemiddeld 4,86% per jaar in waarde is gestegen. De grootste stijging in de jaren 90 zoals we zien. In deze eeuw was het door de crisis van 2008 tot nog toe een minder grote bijdrage aan de gemiddelde stijging.

Ik ben als vermogensbeheerder benieuwd naar de vergelijking met een wereldwijd gespreide aandelenbelegging in dezelfde 23 jaar. Het gemiddelde rendement was in diezelfde periode 8,1% per jaar .(2017 is nog niet bij dit rijtje gevoegd, maar die was het afgelopen jaar in lijn met het gemiddelde).

MSCI world (EUR):

Bron: Dimensional

De hypotheekrentes staan nu historisch laag, maar in de periode 1995 tot nu hebben we een daling van de rentes van rond de 7% naar nu 2% en lager gezien. Gemiddeld gesproken groeide de waarde van ons huis meer dan de hoeveelheid rente die wij aan de bank betaalden. Als we dan ook nog de fiscale voordelen meerekenen die wij al die jaren hebben gehad, dan wordt de berekening nog veel gunstiger.

Aflossen of niet?

Als je die keuze wilt maken kun je het beste de simpele rekensom even maken wat de waarde van je huis op dit moment is na aftrek van je hypothecaire lening.

Als de waarde van je huis hoger is, dan de hoogte van je hypothecaire lening, is er sprake van overwaarde en heb je dus per saldo vermogen in je huis.

Als je spaargeld ter beschikking hebt dat je overweegt te gebruiken om af te lossen gebeurt er het volgende:

Je transporteert courant vermogen naar incourant vermogen, er verandert niets aan je totale vermogenspositie:

Aangezien de hoogte van de spaarrente op de bankrekening lager is dan hypotheekrente die je betaalt, is het voor spaarders een overweegbare mogelijkheid. Houd er wel rekening mee dat je een bedrag op je spaarrekening laat staan voor onvoorziene omstandigheden. Ga niet je gehele spaarrekening gebruiken om je hypothecaire lening af te lossen. Je kunt immers niet met een dakpan naar de bakker om je brood te betalen.

Ben je echter een belegger, dan is aflossen met de huidige lage hypotheekrentes geen goed idee.

Een wereldwijd gespreide aandelenportefeuille, omgerekend in EUR, leverde sinds 1970 gemiddeld ruim 10% rendement op per jaar. Al zouden we 7% rendement halen per jaar, dan nog verdubbelt onze portefeuille gemiddeld iedere 10 jaar door het mooie effect van samengesteld rendement, volgens Einstein het achtste wereldwonder.

In het volgende vereenvoudigde tabelletje, zie je dat je vermogenspositie in de toekomst duidelijk beter is indien je een belegger bent. Een belegger ben je echter niet zomaar, je moet beweeglijkheid van je vermogen accepteren in ruil voor dat hogere rendement. Als je daar niet mee om kunt gaan, moet je niet beleggen en behoor je tot de categorie spaarders.

Ergo: met een verwacht rendement op je aandelenportefeuille van 7% en de aanname dat je 3% netto hypotheekrente betaalt op die EUR 100.000 hogere hypotheek die je als belegger in het voorbeeld hebt t.o.v. de spaarder, kun je concluderen dat de beleggers een ruim gunstigere vermogenspositie hebben na verloop van tijd (in het voorbeeld 10 jaar).

Of het verstandig is om vermogen op te bouwen in je huis hangt dus helemaal van de vraag af of je een belegger bent of een spaarder. Spaarders willen geen fluctuatie in hun vermogen, dus voor die groep is het antwoord: JA.

Beleggers zullen met de huidige renteniveaus geen behoefte hebben om hun hypothecaire schuld af te bouwen, aangezien ze het geld dat ze beschikbaar hebben veel beter voor hen kunnen laten werken door te investeren in de wereldwijde economie, door aandelen te kopen.

Als vermogensbeheerder zit ik aan de knoppen van de portefeuilles van beleggers die zelf geen zin hebben om zich in de materie te verdiepen of het zelf niet beter kunnen. Wil je dus wel profiteren van de beurzen, maar wil je in het dagelijks leven bezig zijn met de zaken die je belangrijk vindt, dan besteed je je beleggingsbeslissingen dus gewoon uit aan een goede vermogensbeheerder.

Mon, 19 February